Auf Schnäppchenjagd in den Krisenstaaten

Investoren liefern sich ein Wettrennen um Einkaufstempel, Bürotürme und Hotels in Spanien, Italien und Griechenland. Die Immobilien sind günstig und versprechen höhere Renditen als in Deutschland. Von Richard Haimann

<br /> Auch die chinesischen Investoren haben den spanischen Markt entdeckt. So soll die Dalia Wanda Group von Wang Jianling sich für das Edificio España Building im Zentrum Madrids interessieren und dafür 260 Millionen Euro bieten<br /> - Foto: AFP

Auch die chinesischen Investoren haben den spanischen Markt entdeckt. So soll die Dalia Wanda Group von Wang Jianling sich für das Edificio España Building im Zentrum Madrids interessieren und dafür 260 Millionen Euro bieten

Seth Klarman hat den amerikanischen Traum verwirklicht. Der Sohn zweier Lehrer in Baltimore hat es durch harte Arbeit zum Milliardär gebracht. Sein mehr als 21 Milliarden Euro schwerer Hedge Fund, die Baupost Group, zählt zu den größten Investoren in den USA.

Doch anders als viele andere Manager der Branche fährt der 57-Jährige keinen heißen Kurs. Der Harvard-Absolvent hat sich ausschließlich risikoaversen Investments verschrieben. „Margin of Safety“ – Spielräume der Sicherheit – lautet der Titel eines seiner Bücher, in denen er die Prinzipien seiner vorsichtigen Anlagestrategie erläutert.

Jetzt setzt Klarman ausgerechnet auf ein Marktsegment, das viele Investoren als außerordentlich risikoreich erachten: spanische Gewerbeimmobilien. Für 160 Millionen Euro hat der Hedgefonds gerade sieben Shoppingcenter und einen Logistikpark im Land erworben.

Auf den ersten Blick spricht nichts für den Deal. Die Wirtschaft im iberischen Staat ächzt schwer unter den Sparprogrammen der hoch verschuldeten Regierung, die Arbeitslosenrate beträgt horrende 25,6 Prozent. Seit Beginn der Finanzkrise sind die Leerstände gestiegen, die Mieten und Immobilienpreise drastisch gesunken. Zudem ist das Land auch noch in die Deflation gerutscht.

Veräußert wurden die Gebäude vom börsennotierten niederländischen Immobilienkonzern Vastned. Der scheint heilfroh, die Immobilien los zu sein: „Durch den Verkauf können wir uns den Risiken, die diese spanischen Einkaufszentren beinhalten, entziehen“, sagt Vorstandschef Taco de Groot.

Die Einstiegspreise sind für Investoren günstig

Doch Klarman und der New Yorker Immobilieninvestor GreenOak, der sich als Juniorpartner am Deal beteiligt hat, sehen im Investment kein Risiko, sondern erwarten hohe Renditen. „Baupost hat die Immobilien sehr günstig zu einer Anfangsrendite von mehr als sieben Prozent bekommen und setzt darauf, sie zum doppelten Preis zu verkaufen, wenn Spaniens Wirtschaft wieder auf die Beine kommt“, sagt ein mit der Transaktion vertrauter Berater.

Mit dieser Strategie ist Klarman nicht allein. Zahlreiche Investoren steigen derzeit in die Immobilienmärkte der südeuropäischen Krisenstaaten ein. Dort sind Bürotürme und Einkaufszentren zu Preisen zu bekommen, die aus den Mieterträgen eine Verzinsung des eingesetzten Kapitals von sechs, sieben, zum Teil sogar neun Prozent erbringen.

Hingegen sind in Deutschland Bürogebäude in guten Lagen von Berlin, Düsseldorf, Frankfurt/Main, Hamburg und München so teuer, dass die Käufer nach einer Studie der Beratungsgesellschaft JLL nur noch Renditen von 4,4 bis 4,6 Prozent erzielen können.

Die Jagd auf höhere Erträge treibt immer mehr Investoren an die Gestade des Mittelmeers. „In Griechenland, Italien und Spanien ist das Immobilieninvestitionsvolumen im vergangenen Jahr gegenüber 2012 jeweils um mehr als 80 Prozent gestiegen“, berichtet Simon Mallison, Geschäftsführer Europa beim US-Unternehmen Real Capital Analytics (RCA).

Allein in Italien hätten Hedgefonds, Pensionskassen und Versicherungen 2013 Bürotürme, Einkaufszentren und Logistikobjekte für insgesamt 4,7 Milliarden Euro erworben – ein Plus von 88 Prozent gegenüber dem Vorjahr. „Investoren haben wieder Appetit auf Risiko“, sagt Analyst Mallison.

Investitionsvolumen steigt in Griechenland ums Zehnfache

Selbst in Griechenland, dem wirtschaftlich am schwersten angeschlagenen Staat der Euro-Zone mit einer Erwerbslosenquote von 27,5 Prozent, sind Gewerbeimmobilien wieder gefragt. Dort „stieg das Investitionsvolumen vergangenes Jahr um das Zehnfache auf 900 Millionen Euro“, sagt Marcus Lemli, Leiter Investment Europa bei der Beratungsgesellschaft Savills.

Obwohl viele Büro-, Einzelhandels- und Logistikflächen in den Krisenstaaten derzeit unvermietet sind, würden in diesem Jahr noch höhere Beträge in die dortigen Immobilienmärkte strömen, prognostiziert Lemli. „Viele Investoren sind der Auffassung, dass die Preise die Talsohle erreicht haben.“

Denn zahlreiche Investmentgesellschaften, die 2006 und 2007 auf dem Höhepunkt des internationalen Immobilienbooms Objekte in den heutigen Krisenländern erworben haben, müssen nun ihre Kredite refinanzieren. Doch die Banken wollen neue Darlehen nur ausreichen, wenn die Eigentümer hohe Eigenkapitalnachschüsse leisten. Weil ihnen dafür das Geld fehlt, werfen die Besitzer die Immobilien nun günstig auf den Markt.

Bei den Käufern handelte es sich im vergangenen Jahr vorwiegend um sogenannte opportunistische Fonds, „die an höheren Renditen interessiert sind“, sagt Lemli. Inzwischen drängen jedoch immer mehr Akteure an die Märkte, die, wie Klarmans Baupost Group, eine eher vorsichtige Strategie fahren.

Ein Beispiel dafür ist auch die Immobilientochter des französischen Einzelhandelskonzerns Carrefour. Sie erwarb gerade für zwei Milliarden Euro insgesamt 127 Einkaufszentren in Frankreich, Italien und Spanien.

Deutsche Fondsgesellschaften sind auf Einkaufstour

Die konservativ agierenden deutschen Fondsgesellschaften wagen sich ebenfalls wieder gen Süden: Die Deka Bank, der Fondsbesorger der Sparkassen, erwarb im Oktober für ihren offenen Fonds Westinvest Immovalue für 43 Millionen Euro den Bürobau Baltico in Lissabon.

Ihrem institutionellen Fonds Westinvest Target Select Shopping legten die Deka-Manager für 18 Millionen Euro das traditionsreiche Geschäftshaus Adolfo Dominguez an der Madrider Einkaufsstraße Calle de Serrano ins Portfolio.

Die Union Investment Real Estate (UIR), der Fondsanbieter der Volks- und Raiffeisenbanken, erwarb für seinen offenen Fonds UniImmo: Europa für 37 Millionen Euro das Vier-Sterne-Hotel „Barceló Raval“ in Barcelona, das bis 2036 an den spanischen Betreiber Barceló Hotels & Ressorts verpachtet ist.

Wie die angelsächsischen Investoren sehen auch die deutschen Fonds derzeit die Chancen in Südeuropa überwiegen. „Barcelona gehört zu den führenden Reise- und Konferenzdestinationen in Europa und bietet damit sehr gute Rahmenbedingungen für unser erstes Hotelinvestment in Spanien“, sagt Frank Billand, Mitglied der Geschäftsführung der UIR.

Madrid ist das attraktivste Investmentziel

Die Deka Bank kommt in einer Studie sogar zu dem Schluss, dass die spanische Hauptstadt derzeit das attraktivste Investmentziel in Europa sei. Die Wirtschaft des Landes werde sich in den kommenden Jahren erholen und die Nachfrage der Unternehmen nach Büro- und Einzelhandelsflächen deutlich anziehen.

„Dabei bietet der Büromarkt in Madrid mit einem prognostizierten jährlichen Mietwachstum von durchschnittlich vier Prozent über die nächsten fünf Jahre die besten Perspektiven auf dem Kontinent“, sagt Immobilienvorstand Matthias Danne.

In Mailand setzt der börsennotierte Immobiliendienstleister Prelios auf Neugeschäft durch deutsche institutionelle Interessenten, die den Gang über die Alpen wagen. „Italien wird immer attraktiver für Investoren, und wir sind gut aufgestellt, deutsche Investoren zu begleiten“, sagt Martin Mörl, Chef von Prelios Deutschland, der hierzulande Einkaufszentren und Geschäftshäuser im Gesamtwert von 2,4 Milliarden Euro verwaltet. „Italienische Einkaufszentren werfen derzeit deutlich höhere Renditen ab als deutsche Shoppingcenter.“

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Clemens Hoffmann